Donation familiale et immobilier en 2026 : jusqu’à 300 000 € exonérés pour financer un logement
Une mesure fiscale temporaire permet, jusqu’au 31 décembre 2026, de transmettre jusqu’à 300 000 € à un proche sans droits de donation, sous certaines conditions, lorsque l’argent est destiné à un projet immobilier. Une opportunité particulièrement intéressante pour aider un enfant ou un petit-enfant à devenir propriétaire.
La loi de finances pour 2025 a instauré une exonération exceptionnelle de droits de donation pour certaines sommes d’argent transmises dans le cadre familial et utilisées pour financer un projet immobilier.
Ce dispositif, prévu par l’article 790 A bis du Code général des impôts, concerne les dons versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire
L’exonération peut atteindre :
- 100 000 € par donateur pour un même bénéficiaire ;
- dans la limite de 300 000 € au total par bénéficiaire.
Ainsi, un enfant peut par exemple recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € d’un grand-parent, soit 300 000 € exonérés de droits de donation, sous réserve de respecter toutes les conditions du dispositif.
Peuvent bénéficier de cette mesure les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. En l’absence de descendants, le don peut également être consenti à un neveu ou une nièce.
À quoi peut servir cette donation exceptionnelle ?
L’argent reçu doit être affecté, dans les six mois suivant son versement, à l’une des opérations prévues par la loi.
Acheter un logement neuf ou en VEFA
Le don peut financer l’acquisition :
- d’un logement neuf jamais occupé ;
- ou d’un logement acheté en VEFA – vente en l’état futur d’achèvement.
Le bien peut ensuite devenir la résidence principale du bénéficiaire, mais il peut également être loué à un locataire qui en fait sa résidence principale.
Cette affectation doit être conservée pendant au moins cinq ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement du logement lorsqu’il intervient ultérieurement.
À noter : l’achat d’un terrain suivi de la construction d’une maison par le bénéficiaire n’entre pas dans ce dispositif.
Financer des travaux de rénovation énergétique
Le don peut également permettre de financer certains travaux de rénovation énergétique éligibles au dispositif MaPrimeRénov’.
Dans ce cas, les règles sont différentes : le bénéficiaire doit être propriétaire du logement et l'occuper personnellement à titre de résidence principale.
Cette affectation doit être maintenue pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux.
Attention également : les mêmes dépenses ne peuvent pas bénéficier simultanément de cette exonération de donation et de MaPrimeRénov’.
Le délai de six mois est essentiel
Le calendrier doit être anticipé avec soin.
La donation doit être réalisée au plus tard le 31 décembre 2026, mais l’argent doit ensuite être effectivement utilisé au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant son versement.
Il est donc préférable de préparer le projet immobilier en amont : financement, recherche du bien, calendrier de signature et modalités de la donation doivent être cohérents.
Et, comme toujours en matière de donation, les sommes transmises doivent être déclarées à l’administration fiscale et les justificatifs permettant de démontrer le respect des conditions doivent être conservés.
Un véritable levier pour un projet immobilier familial
Dans un contexte où l’apport personnel reste déterminant pour obtenir un financement immobilier, ce dispositif peut permettre à une famille d’aider significativement un enfant ou un petit-enfant à concrétiser son projet.
Pour un achat immobilier sur Valence, Bourg-lès-Valence, Saint-Marcel-les-Valence, Romans sur Isère, Guilherand-Granges, dans la Drôme ou en Ardèche, cette donation peut notamment contribuer à renforcer l’apport personnel, réduire le montant du crédit nécessaire ou permettre d'envisager un logement répondant mieux au projet de vie de l’acquéreur.
Encore faut-il organiser correctement l’opération : une donation versée trop tôt, un achat non éligible ou le non-respect du délai de six mois peuvent faire perdre le bénéfice de l’exonération.
Chez DE MAISON PIERRE, nous accompagnons nos clients dans leur projet immobilier et travaillons, lorsque cela est nécessaire, en coordination avec leurs notaires et professionnels du financement afin de sécuriser le calendrier de l’acquisition.
Vous avez un projet d’achat immobilier à Valence ou dans son agglomération et envisagez une aide familiale pour le financer ? Contactez l’agence DE MAISON PIERRE pour étudier votre projet.
Article mis à jour le 24 août 2026. Informations données à titre général sur la base de l’article 790 A bis du Code général des impôts et de la doctrine administrative en vigueur. Chaque situation patrimoniale doit être vérifiée avec le notaire ou le conseil fiscal du contribuable.
