Congé bailleur : vendre ou reprendre un logement loué, quelles règles respecter ?

Un propriétaire ne peut pas récupérer un logement loué à n’importe quel moment. Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, le congé donné par le bailleur est strictement encadré.

Pour une location vide, le locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail.

Pour une location meublée, le délai est de 3 mois minimum avant l’échéance.

Quelques semaines de retard peuvent donc suffire à reporter un projet de vente ou de reprise jusqu’à la prochaine échéance du bail.

Dans quels cas un propriétaire peut-il donner congé à son locataire ?

À l’échéance du bail, le propriétaire peut décider de ne pas renouveler la location pour trois principaux motifs :

• vendre le logement ;

• reprendre le logement pour l’habiter, lui-même ou certains membres de sa famille ;

• invoquer un motif légitime et sérieux, notamment en cas de manquement du locataire à ses obligations.

Le congé doit être motivé et respecter le formalisme prévu par la réglementation.

Quel délai respecter pour un congé donné par le bailleur ?

Les délais diffèrent selon le type de location :

Location vide : 6 mois minimum avant l’échéance du bail.

Location meublée : 3 mois minimum avant l’échéance du bail.

Attention : c’est la date de réception du congé par le locataire qui compte, et non sa date d’envoi.

Le congé est signifié par commissaire de justice par notre intermédiaire et dans le cas d'un congé pour vente après avoir validé le montant de l'estimation de prix avec notre service transaction.

Attendre le dernier moment est donc particulièrement risqué.

Congé pour reprise : qui peut occuper le logement ?

Le propriétaire peut reprendre le logement pour l’occuper lui-même ou pour y loger certains proches prévus par la loi.

Le congé doit notamment préciser :

• l’identité et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ;

• son lien avec le propriétaire ;

• le caractère réel et sérieux du projet de reprise.

Une reprise fictive ou un congé ne correspondant pas à la réalité peut être contesté.

Congé pour vendre : le locataire est-il prioritaire ?

Pour une location vide, le congé pour vendre vaut en principe offre de vente au locataire.

Le congé doit notamment préciser le prix et les conditions de la vente. Le locataire bénéficie alors, sous réserve des exceptions prévues par la loi, d’un droit de priorité pour acheter le logement. Notre service transaction valide avec vous le montant de l'estimation de prix de vente.

Pour une location meublée, le congé pour vendre ne vaut pas, dans le régime de droit commun actuellement applicable, offre de vente au locataire.

Les règles ne sont donc pas exactement les mêmes selon que le logement est loué vide ou meublé.

Certains locataires bénéficient-ils d’une protection particulière ?

Oui.

Certains locataires bénéficient d’une protection spécifique, notamment en fonction de leur âge et de leurs ressources.

Selon la situation respective du locataire et du bailleur, une proposition de relogement peut être nécessaire avant que le congé puisse produire ses effets.

La situation doit donc être vérifiée avant toute démarche.

Propriétaires en gestion locative : pensez à noter l’échéance de votre bail

Chez DE MAISON PIERRE, nous souhaitons attirer particulièrement l’attention de nos propriétaires bailleurs sur ce point.

Nous ne contactons pas systématiquement chaque propriétaire plusieurs mois avant le renouvellement de son bail pour lui demander s’il envisage de vendre ou de reprendre son logement.

Lorsque nous vous informons de l’entrée d’un nouveau locataire, pensez donc à noter la date de prise d’effet du bail ainsi que sa prochaine échéance.

Si vous savez que vous ne souhaiterez probablement pas conserver votre bien, ou si un projet de vente ou de reprise commence à se dessiner, informez-nous suffisamment tôt.

Nous vous recommandons de nous prévenir idéalement :

• au moins 8 mois avant l’échéance pour une location vide ;

• au moins 5 mois avant l’échéance pour une location meublée.

Ces délais ne correspondent pas au préavis légal : ils nous permettent simplement de conserver une marge de sécurité pour vérifier le dossier, la situation du locataire et préparer correctement le congé.

Pourquoi faut-il anticiper la vente d’un logement loué ?

Parce qu’un congé reçu trop tard ne reporte pas nécessairement votre projet de quelques semaines seulement.

Le bail peut être renouvelé et votre projet de récupération du logement libre reporté jusqu’à sa prochaine échéance.

Si vous envisagez de vendre un logement actuellement occupé, la date d’échéance du bail fait donc partie des premières informations à vérifier.

Il est également possible de vendre un logement avec le locataire en place. Dans ce cas, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.

Gestion locative à Valence et dans les environs

DE MAISON PIERRE accompagne les propriétaires bailleurs dans la gestion de leurs logements à Valence, Bourg-lès-Valence, Guilherand-Granges, Saint-Péray, Saint-Marcel-lès-Valence, Chabeuil, Portes-lès-Valence, Romans-sur-Isère, Tournon sur Rhone, Tain l'hermitage et leurs environs.

Vous envisagez de vendre un logement loué ou de le reprendre pour vous-même ou un membre de votre famille ?

Parlez-nous de votre projet le plus tôt possible afin que nous puissions vérifier avec vous l’échéance du bail et les démarches à anticiper.

Questions fréquentes sur le congé donné par un propriétaire

Un propriétaire peut-il demander à son locataire de partir quand il le souhaite ?

Non. Le bailleur ne peut pas récupérer librement le logement en cours de bail. Le congé prend en principe effet à son échéance et doit reposer sur l’un des motifs prévus par la loi.

Quel est le préavis d’un propriétaire pour vendre un logement loué ?

Pour une location vide, le locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Pour une location meublée, le délai est de 3 mois minimum.

Est-ce la date d’envoi du recommandé qui compte ?

Non. C’est la date de réception du congé par le locataire qui est prise en compte.

Peut-on vendre un logement avec un locataire en place ?

Oui. Un logement peut être vendu occupé. Le bail continue alors avec le nouveau propriétaire.

Faut-il attendre les 6 mois avant l’échéance pour prévenir DE MAISON PIERRE ?

Non. Pour une location vide, nous conseillons au contraire de nous prévenir au moins 8 mois avant l’échéance afin de conserver une marge de sécurité.

Les règles du congé bailleur vont-elles évoluer en 2027 ?

Plusieurs évolutions ont été discutées au Parlement. Tant qu’elles ne sont pas définitivement adoptées et entrées en vigueur, les règles présentées dans cet article restent celles applicables à ce jour.

Article mis à jour en novembre 2026.

Références : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment articles 15 et 25-8.